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[大陆] 武汉二手房狂降5-15万 一成房东扛不住了

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发表于 2011-10-14 09:15 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
武汉的二手房房东终于坐不住了。近期,在武汉各大中介门店,开始出现“直降5万”、“直降10万”甚至“直降15万”的劲爆信息。房东大幅让利,是否意味着二手房交易僵局将破?

本报记者陈珂   
“这次相对于房东2个月前的报价的确是降了10万。”东湖高新关山一中介门店经理,昨日为记者调出当地一房源今年7月的登录信息,记者看到这个房源产权面积131平米,初始单价为8397元,现在标价7634元。
实际上,不仅仅是关山这处房源,记者查询武汉多家中介位于二七、光谷、司门口等地的房源,都能发现一些挂牌超过2、3个月而乏人问津的房源,开始出现大幅度降低报价现象,降幅从5万-15万不等。
而此前武汉二手房价格一直相当坚挺,从去年11月至今年8月,成交均价从6739元/平米一路上涨至7602元/平米。
在价格坚挺的背后,是成交量的低迷。今年二季度“武房指数”显示,武汉二手住宅交易套数为6324套,比去年同期减少了四成多,二手房的市场低迷程度,远远超过新房。进入房地产传统旺季9月,这样的局面没有丝毫改善。今年9月1~7日数据显示,武汉2手房成交量仅471套,环比8月第5周继续下降28套。“现在这种行情,一套2手房挂牌半年卖不出去都是很正常的现象。”华明达机构有关负责人对记者透露,若房东急于变现,降价是不可避免的手段。
记者综合21世纪不动产、百居易等大型知名中介机构数据获悉,目前愿意调低报价的房东,大约占挂牌量1成左右。虽然降价房源所占比例并不高,但这至少表明二手房降价的苗头已经开始出现。亿房网数据显示,9月第一周武汉成交二手住宅平均价格环比下降了4.48元/平米,环比降幅为0.1%。
小幅降价难破僵
一二手房价仍然倒挂
尽管部分二手房降价,但一二手房价倒挂的局面并未改变。以上述关山“直降10万”房源为例,其降价后单价仍为7634/平米,同区域近期新开盘的房价只有7000元左右。
再以汉口花园为例,6期新房均价为7600元/平米,而目前其5期等二手房价居然高达8400元/平米。“对于大部分房产拥有者来说,房子在手中是保值、增值的渠道。”武汉二手房研究员黄蕾对记者表示,这种特征决定,即使当前行情不好,更多二手房源房东宁可等待也不降价。
黄蕾认为,实际上,房价上升期、房价下降期、政策调控或不调控期,都会出现一、二手房价倒挂的情况,都是房东惜售的表现。在市场行情好的时候,若需求旺盛且新房供应不足,高价的二手房一样会被接受。
目前二手房市场低迷的根本原因并非一二手房价倒挂,而是供需不平衡。有能力承受市中心高价二手房的需求方,基本上被限购令“捆住手脚”;目前二手房市场上的需求目标集中在60万以下的中低端物业,但房东又不愿降价,导致市场供给仍集中于单价较高房源。
因此,业内人士普遍认为,现在小部分房源的降价,很难让市场交易量恢复去年水平。
降价房源,降的多是装修价
二手房标价,主要根据楼盘地理位置、装修等因素制定。记者发现,目前“直降×万”的房源,大多属于精装修,而房东降低的主要是装修估价。
以上述“直降10万”房源为例,目前该楼盘均价在7593元(毛坯),而房东降价后单价为7634元,对比2个月前8397元的报价,房东将装修估计从804元/平方米,大幅降低到百元以内。与此同时,由于楼盘1期地理位置普遍优于2、3期,所以房东对区位的估价没有下调。
这意味着,大部分降价的房东,并非不看好房地产市场后市,而主要源于生活区域变化,或急需房地产资产变现。而降价的主要方式,在于压低此前对房屋装修的估价。
超18000套二手房源撤出市场
大量二手房东转卖为租
在二手房出现“直降”的同时,更多的二手房房源,开始转卖为租。
数据统计显示,今年8月武汉二手房挂牌总量为66561套,与7月份相比,环比大幅下跌22.51%,也就是说有超过18000套二手房房源撤出市场。在市场行情低迷之时,二手房房东宁可不卖房,也不会降价。
房东坚持报价的背后,则是以房产为核心的生财之道,并不局限于出售变现一条路。
数据显示,今年2月份以后,武汉租赁市场一直行情不错。21世纪不动产市场研究中心统计显示,7月份,武汉二手房市场租赁有效挂牌量环比增加27.42%,租赁成 交套数环比增加24.49%。目前,武汉租赁房源与客源比例在1:2.82,供不应求支撑起租金维持高位。“大量退出交易的二手房房源都转入了租赁市场。”亿房网研究员郑军华表示。
房屋中介一片“愁云惨雾”
据研究员郑军华分析,自2010年国家开始严厉调控房地产市场,尤其是武汉颁布限购令以来,二手房月成交量就一直在2000套左右的“低位”徘徊,市场一片“愁云惨雾”。
今年,武汉二手房市场唯一的亮点在于姑嫂树、汉阳鹦鹉洲、武昌团结村、二七等存在拆迁的区域。拆迁户等刚需成为目前武汉二手房市场的主要支撑。而在没有拆迁户支撑的区域,大量中介就遭遇了几个月成交不了一单的尴尬。
目前,武汉有大小中介门店接近3000家,以8月2手房成交2200多套计算,接近1/3的中介门店连一单也完不成。而据媒体报道,今年以来,武汉已有200多家中介门店关张,约为武汉中介门店数量的10%。
而有的大型连锁中介机构,目前则被迫做起了新房销售代理业务。
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